Riesgos del Alquiler con opción a compra

Del Blog de Bankimia, por el colaborador de mismo, Pau Montserrat (para ver artículo completo, pulsar enlace anterior, lo que sigue es un extracto de lo que considero vital)

Riesgos Jurídicos:

El primer riesgo y más importante es la "quiebra" del propietario del inmueble que se alquila con opción a compra.

a. Si quiebra un promotor: En este caso, se presenta en los juzgados un Concurso de Acreedores. En este caso, se puede perder la opción a compra de la casa, en beneficio de otros acreedores del promotor quebrado.

Consejos preventivos para este caso:

1. El autor del artículo de bankimia, Pau Montserrat, recomienda informarse previamente en internet en páginas donde informan de la situación de las empresas.

2. También solicitar previamente a los socios promotores, que respondan con sus bienes personales, en caso de concurso de Acreedores, pactando una indemnización para el supuesto de que se pierda la casa a beneficio de potenciales acreedores.

b. Si quiebra una persona física: Esto puede ocurrir cuando el propietario,  no  puede seguir pagando la hipoteca al banco, y éste  desee ejecutar su derecho a subastar la casa. En este caso, al menos, el inquilino tiene la opción preferente de subrogarse a la hipóteca del propietario, antes del término de la condición  de "opción a compra".

Consejos preventivos para este caso:

a. El autor anterior invita a solicitar al propietario (supongo que antes de la firma del contrato de alquiler con opción a compra), los 6 últimos recibos de la hipóteca, conforme está actuando responsablemente.

b. También aconseja solicitar al Registro de la Propiedad  una nota simple de la vivienda donde se confirme que no hay embargos ni otras limitaciones y con el que además confirmamos que se firma el contrato de alquiler con opción a compra, con los propietarios reales.

c. Solicitar al propietario de la vivienda, un aval bancario, para el supuesto de potencial quiebra por impago de hipóteca

Riesgos Económicos

Que el precio suba o baje mucho respecto el precio pactado, en el momento de la ejecución de la opción de compra.

Hay que dejar claro lo  que pasará en los dos casos:

1. En el supuesto de que el valor tasado disminuya mucho a lo largo de los años de la duración del contrato, con lo que la vivenda, costará a precio de mercado, en ese momento, muchísimo más que el promedio del resto de viviendas, y el banco podría denegar la hipóteca al inquilino-comprador por considerarlo un importe excesivo y riesgoso.

2. O bien si este valor se incrementa muchísimo y el propietario, puede encontrar ya poco interesante vender la vivienda al precio "bajo" comprometido. Para este supuesto, debe de pactarse una indemnización para este supuesto.

Medidas Preventivas para ambos casos:

-  Firmar ante notario, asesorado por un experto
-  Inscribir la opción de compra en el Registro de la Propiedad (que exige que esta posibilidad este expresamente contemplada en el contrato, fijar el precio para la aquisición de la vivienda y el plazo para el ejercicio de la opción de compra).